Поправки від 21.05.2024 до ЗАКОНу про купівлю нерухомого майна та довгострокову оренду іноземцями внесли деякі корективи до існуючого порядку.
Основна мета поправок до закону: сплата всіма учасниками ринку податків та прикриття існуючих лазівок невиконання законів, забезпечення захисту прав покупців від неправомірних дій продавців (забудовників та власників) та отримання права власності, формування цивілізованого ринку нерухомості з прозорими та зрозумілими умовами для всіх його учасників, отримання реальної та офіційної статистики житла, що будується і купується, мінімізація негативних наслідків і відхід фінансових активів на ринку нерухомості Північного Кіпру з сірої зони.
Держава посилює контроль за обов'язковістю реєстрації всіх договорів купівлі-продажу і переказів права власності на об'єкти нерухомості, що купуються, як турками-кіпріотами, так і іноземними громадянами.
Основні положення:
1. Іноземці (громадяни всіх країн: Німеччини, США, Канади, Польщі, Англії, України, Росії, Казахстану, Білорусі , Литви та інших) крім громадян країн, що визнають Північний Кіпр (нині це тільки Туреччина ) мають право придбати один із типів об'єкта нерухомості: 1 приватна садиба або 1 квартира або 1 земельна ділянка розміром 1 денюм (1.338 м2) або 1 приватна садиба на ділянці до 3.300 м2. Однак один об'єкт нерухомості може бути оформлений за пайовою участю на 3-х іноземців.
2. Іноземці - громадяни країн, що визнають Північний Кіпр (поки що Туреччина) мають право придбати 3 квартири (не приватних будинків).
3. Іноземцям заборонено купувати у власність землі сільськогосподарського та лісового призначення.
4. Іноземцям заборонено купувати землі із пайовим титулом.
5. В одному проекті (комплексі) дозволено продавати 80% об'єктів для іноземців та 20% об'єктів для громадян Північного Кіпру та країн, що його визнають (Туреччина). З них не більше 50% об'єктів мають бути продані громадянам однієї країни або родичам першої лінії (батько, мати, дитина)
6. Для інвестицій іноземні громадяни можуть придбати нерухомість у таких секторах: охорона здоров'я, промисловість, освіта, туризм, сільське господарство, виключено у сфері будівництва та продажу. При цьому внести не менше 20 млн євро на рахунок у місцевому банку, використати капітал протягом 2 років і продати таку інвестицію не раніше ніж через 5 років.
7. Забудовники відтепер зобов'язані на етапі будівництва отримувати не лише дозвіл на будівництво , а й kat irtifak koçan (попередня розбивка будинку на поверхи та квартири на земельній ділянці) зі сплатою збору до Асоціації будівельників (що раніше не робили). Це є додатковим захистом іноземних покупців у гарантованому одержанні титулу (право власності) після закінчення будівництва.
8. При поданні заяви на отримання дозволу на купівлю до Ради Міністрів у стандартний пакет документів: довідка про відсутність судимості, план ділянки, титул, паспорти та інше) буде потрібний договір купівлі-продажу та рахунки-фактури, щоб розуміти графік та залишок платежів до моменту отримання дозволу. Також на момент подання до документів на об'єкт нерухомості повинен додаватися kat irtifak koçan або kat mulkiyeti.
9. Усі збори та податки сплачуються покупцем та продавцем протягом 60 днів після публікації дозволу в Офіційному віснику. (Зараз дозволи для іноземців розглядаються понад 1 рік, для громадян Туреччини протягом 3 тижнів). Якщо покупець не здійснив повну оплату за об'єкт нерухомості, то 6 місяців будуть відраховуватись після повної оплати. Якщо переведення права власності не можливе через суди, його потрібно здійснити в строк 1 місяць після виходу судового рішення.
10. Трастові угоди з адвокатами, які укладені після 21 травня 2024 року, вважаються недійсними, а поточні трасти підлягають реєстрації протягом 75 робочих днів.
Штрафні санкції:
За невиконання встановлених правил передбачено штраф від мінімальних сум до 500 МЗП ,
Які додаткові платежі виникають у іноземних покупців у зв'язку з набранням чинності новим законом?
З додаткових платежів виникає мито за подання заяви до Міністерства отримання дозволу на купівлю нерухомості іноземцем. Інші податки залишаються незмінними, тобто 6% реєстрація в ТАПУ, 0,5% гербовий збір у податковій, та 6% переведення титулу. Також не забуваємо про одноразову сплату першим покупцем ПДВ 5% та трансформаторного збору.
Який розмір складає платіж на отримання дозволу на покупку іноземцем нерухомості
0,5 (половина) встановленого розміру мінімальної заробітної плати ( 17.035 TL ). Якщо покупець повторно подає отримання дозволу то сплачує подвійний розмір зазначеного платежу, тобто одну мінімальну заробітну плату ( 34.070 TL ).
Який розмір податку зобов'язані сплатити власники, які зареєстрували договір купівлі-продажу в ТАПУ (земельному кадастрі) до 2023 року зі сплатою лише гербового збору 0,5%?
Зазначеної категорії іноземців необхідно буде сплатити 12% при переведенні титулу на своє ім'я, а також 5% ПДВ, якщо раніше він не був сплачений.
Який розмір податку зобов'язані сплатити власники, які зареєстрували договір купівлі-продажу в ТАПУ (земельному кадастрі) після лютого 2023 року до набрання чинності новими правилами, тобто зі сплатою 6% у ТАПУ при реєстрації та гербовий збір 0,5% у податковій?
Підлягає сплаті 6%, що залишилися при перекладі титулу.
Який обсяг податку повинні сплатити власники, які купують об'єкт нерухомості після 21.05.24 ?
6% при реєстрації у земельному кадастрі (ТАПУ), 0,5% – гербовий збір у податковій, 6% – при переведенні титулу.
Чи можна укладати трастові договори інвесторам, які хочуть придбати 2 та більше об'єкти нерухомості?
Нові зміни до закону забороняють реєструвати нові трастові договори з адвокатами на території Північного Кіпру. Також законодавець хоче, щоб адвокати розкрили відомості про раніше укладені трастові договори. Наслідком цього може виникнути обов'язок покупців зареєструвати свої об'єкти нерухомості відповідно до встановлених раніше вимог: 1 об'єкт на одну фізичну особу. Іноземці, які придбали кілька об'єктів нерухомості, зобов'язані продати або переоформити 2-й та наступні об'єкти на родичів чи інших осіб, щоб завершити реєстрацію договорів або переведення титулів на зазначені об'єкти.
Що робити іноземним покупцям, які раніше придбали та зареєстрували в ТАПУ два об'єкти нерухомості на своє ім'я?
Як вказав вище, іноземні покупці, які придбали кілька об'єктів нерухомості на своє ім'я, зобов'язані продати один з них або оформити на родичів або третіх осіб.
Якщо іноземний покупець має два паспорти різних країн, чи може оформити кожен з паспортів по одному об'єкту нерухомості?
Так краще не робити, оскільки в моменті, якщо у вас і вийде так зробити через недосконалість системи обліку в різних регіонах Північного Кіпру, то в майбутньому при виявленні даного факту можуть бути несприятливі наслідки з обов'язком продати або переоформити другий об'єкт на третю особу з можливими штрафними санкціями.
Що робити тим іноземцям, хто придбав об'єкти нерухомості у забудовника і не здійснив реєстрацію наявних договорів купівлі-продажу?
Законодавець надає період 6 місяців з моменту набрання чинності законом, протягом яких потрібно провести реєстрацію договору купівлі-продажу відповідно до встановленого порядку. Якщо в іноземця більше 1 договору купівлі-продажу, він зобов'язується сповістити про це Раду Міністрів та сплатити 1% із суми продажу. Якщо не встигає в цей термін, йому надається додатково 6 місяців, проте збір складе вже не 1%, а 3%. В іншому випадку будуть піддані штрафу. Якщо іноземний покупець перебуває за кордоном, то через суд це можна довести і отримати ще додатковий час для сплати податків і зборів.
Якщо я не зроблю перекладу титулу протягом 6 місяців після отримання дозволу?
Попередній дозвіл анулюється і необхідно буде подавати з подвоєнням розміру платежу за подання заяви. Понад два рази одній людині подавати дозвіл не можна.
Як розраховуватиметься сума податку за об'єкт нерухомості, що підлягає сплаті?
Податок розраховуватиметься від вартості, зазначеної у договорі купівлі-продажу. Якщо у договорі буде зазначено вартість нижче за кадастрову, яку визначив земельний кадастр, то розрахунок податку буде зроблено від кадастрової вартості. Наприклад, у договорі зазначена вартість 1+1 як 50.000£, а кадастрова вартість подібних об'єктів становить 80.000£, отже податок буде розрахований від кадастрової.
Підбиваючи коротко підсумки, можу сказати, що права іноземців на купівлю одного об'єкта нерухомості залишилися колишніми, податки не підвищувалися, а доданий лише разовий збір під час подання заяви на купівлю. Обов'язковим стало отримання іноземцем права власності (переведення титулу при купівлі) на об'єкт нерухомості та обов'язкове подання дозволу до МВС на отримання дозволу на купівлю. Це є гарантією безпеки прав іноземця на житло, що купується.
На даний момент державні органи (земельний кадастр) виходу Інструкції із застосування ЗАКОНУ (genelge) , щоб розуміти, як здійснювати реєстрацію договорів.
Стаття підготовлена за участю адвокатів адвокатського бюро Північного Кіпру та має інформативний характер. У разі виникнення питань приватного характеру слід звертатися до практикуючих адвокатів Північного Кіпру, у тому числі й партнерів нашої компанії.
