Yabancıların gayrimenkul satın alması ve uzun vadeli kiraya vermesine ilişkin Kanun'da 21 Mayıs 2024 tarihinde yapılan değişiklikle daha önce var olan prosedürde bazı düzenlemeler yapıldı.
temel amacı : tüm piyasa katılımcıları tarafından vergilerin ödenmesi ve mevcut kanunlara aykırılık boşluklarının kapatılması, alıcıların haklarının satıcıların (geliştiriciler ve mal sahipleri) hukuka aykırı eylemlerinden korunmasının sağlanması ve mülkiyet haklarının elde edilmesi , tüm katılımcıları için şeffaf ve anlaşılır koşullara sahip uygar bir emlak piyasasının oluşturulması, inşa edilen ve satın alınan konutlara ilişkin gerçek ve resmi istatistiklerin elde edilmesi, olumsuz sonuçların en aza indirilmesi ve Kuzey Kıbrıs emlak piyasasında finansal varlıkların gri bölgeden çıkarılması .
Devlet, hem Kıbrıslı Türkler hem de yabancı vatandaşlar tarafından tüm satış sözleşmelerinin zorunlu tescili ve satın alınan gayrimenkullerin mülkiyetinin devredilmesi üzerindeki kontrolü güçlendiriyor.
Anahtar noktaları:
Kuzey Kıbrıs'ı tanıyan ülkelerin (şu anda sadece Türkiye'dir ) vatandaşları yabancılar (tüm ülkelerin vatandaşları: Almanya, ABD, Kanada, Polonya, İngiltere, Ukrayna, Rusya, Kazakistan, Belarus , Litvanya gayrimenkul türlerinden birini satın alın: 1 özel ev veya 1 daire veya 1 denium (1.338 m2) büyüklüğünde 1 arsa veya 3.300 m2'ye kadar arsa üzerinde 1 özel ev. Ancak 1 mülk 3 yabancının ortak katılımıyla tescil edilebilir.
2. Yabancılar - Kuzey Kıbrıs'ı tanıyan ülkelerin vatandaşları (şimdilik Türkiye) 3 daire (özel ev değil) satın alma hakkına sahiptir.
3. Yabancıların tarım ve orman arazilerinin mülkiyetini edinmesi yasaktır.
4. Yabancıların ortak tapulu arazi satın alması yasaktır.
, objelerin %80'inin yabancılara, %20'sinin Kuzey Kıbrıs vatandaşlarına ve onu tanıyan ülkelere (Türkiye) satılmasına izin verilmektedir Bunlardan objelerin %50'den fazlasının aynı ülke vatandaşlarına veya birinci derece akrabalara (baba, anne, çocuk) satılmaması gerekiyor.
6. Yabancı vatandaşlar yatırım amacıyla aşağıdaki sektörlerde gayrimenkul satın alabilirler: sağlık, sanayi, eğitim, turizm, tarım, inşaat ve satış hariç. Aynı zamanda yerel bir bankadaki hesaba en az 20 milyon avro yatırın, sermayeyi 2 yıl içinde kullanın ve böyle bir yatırımı en geç 5 yıl içinde satabilirsiniz.
7. Geliştiricilerin artık inşaat aşamasında sadece inşaat ruhsatı aynı zamanda İnşaatçılar Birliği'ne (İnşaatçılar Birliği'ne) bir ücret ödeyerek kat irtifak koçan daha önce yapılmadı). Bu, inşaatın tamamlanmasından sonra garantili tapu (mülkiyet hakları) alma konusunda yabancı alıcılar için ek bir korumadır
8. Satın alma izni için Bakanlar Kuruluna başvururken standart bir belge paketi (sabıka kaydı bulunmadığına dair belge, vaziyet planı, tapu, pasaport vb.) sırasıyla bir alım satım sözleşmesi ve faturaları gerektirecektir. İzin alınana kadar ödemeler takvimini ve dengesini anlamak. mülke ait evraklara kat irtifak koçan veya kat mulkiyetinin
İznin Resmi Gazete'de yayımlanmasından itibaren 60 gün içerisinde tüm harç ve vergiler alıcı ve satıcı tarafından ödenecektir (Şu anda yabancılar için izinler 1 yıl, Türk vatandaşları için 3 hafta içerisinde sonuçlanmaktadır). Alıcı, mülkün bedelinin tamamını ödememişse, ödemenin tamamlanmasından sonraki 6 ay sayılacaktır. Mülkiyetin devri hukuki süreç nedeniyle mümkün değilse, mahkeme kararının verilmesinden itibaren 1 ay içerisinde gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
10. 21 Mayıs 2024 tarihinden sonra yapılan avukatlık vakfı sözleşmeleri geçersiz olup, mevcut vakfın 75 iş günü içerisinde tescil edilmesi gerekmektedir.
Cezalar:
Belirlenen kurallara uyulmaması durumunda, asgari tutarlardan 500 asgari ücrete kadar ,
Yeni yasanın yürürlüğe girmesi nedeniyle yabancı alıcılar hangi ek ödemelerle karşı karşıya kalacak?
Ek ödemeler, bir yabancının gayrimenkul satın almasına izin verilmesi için Bakanlığa başvuruda bulunma ücretini içerir. Geri kalan vergiler değişmeden kalır; yani %6'sı TAPU'ya kayıt, %0,5'i vergi dairesine damga vergisi ve %6'sı tapu devri. Ayrıca ilk alıcının %5 KDV ve trafo vergisini tek seferlik ödemesini de unutmayın.
Yabancının gayrimenkul satın alma izni alması karşılığında ödenecek ücret ne kadardır?
Belirlenen asgari ücretin 0,5'i (yarım) 17.035 TL ). Alıcı yeniden izin başvurusunda bulunursa iki katını yani bir asgari ücret ( 34.070 TL ) öder.
2023'ten önce TAPU'da (tapu sicilinde) bir alım satım sözleşmesi tescil ettiren ve yalnızca %0,5 damga vergisi ödeyen maliklerin ne kadar vergi ödemesi gerekir?
Belirtilen kategorideki yabancıların, tapuyu kendi adlarına devrederken %12, daha önce ödenmemiş olması halinde ise %5 KDV ödemesi gerekecektir.
Yeni kurallar yürürlüğe girmeden önce Şubat 2023'ten sonra TAPU'da (tapu sicili) bir alım satım sözleşmesi tescil ettiren mülk sahiplerinin, yani tescil sırasında TAPU'da %6 ve %0,5 damga vergisi ödemesi gereken vergi miktarı nedir? vergide mi?
Kalan %6'lık kısım tapu devrinde ödenecektir.
21.05.24 tarihinden sonra gayrimenkul satın alan maliklerin ne kadar vergi ödemesi gerekiyor ?
Tapu siciline (TAPU) tescil sırasında %6, vergi dairesinde %0,5 damga vergisi, tapu devrinde %6.
2 veya daha fazla gayrimenkul satın almak isteyen yatırımcılar için güven sözleşmesi yapılması mümkün müdür?
Kanunda yapılan yeni değişiklikler, Kuzey Kıbrıs'ta avukatlarla yeni güven sözleşmelerinin tescilini yasaklıyor. Yasa koyucu ayrıca avukatların daha önce yapılmış olan güven anlaşmaları hakkındaki bilgileri açıklamasını da istiyor. Sonuç olarak, alıcıların gayrimenkullerini daha önce belirlenen gerekliliklere uygun olarak tescil ettirmeleri gerekebilir: kişi başına 1 mülk. Birden fazla gayrimenkul satın alan yabancıların, bu gayrimenkullere ilişkin sözleşme tescili veya tapu devrinin tamamlanabilmesi için 2. ve daha sonraki gayrimenkulleri akrabalarına veya başka kişilere satmaları veya yeniden tescil ettirmeleri gerekmektedir.
Daha önce TAPU'ya iki gayrimenkul satın alıp kendi adına tescil ettiren yabancı alıcılar ne yapmalı?
Yukarıda belirtildiği gibi, kendi adına birden fazla mülk satın alan yabancı alıcıların, bunlardan birini satması veya yakınları veya üçüncü kişiler adına tescil ettirmesi gerekmektedir.
Yabancı alıcının farklı ülkelerden iki pasaportu varsa, her pasaport için bir adet gayrimenkul tescil ettirebilir mi?
Bunu yapmamak daha iyidir, çünkü şu anda Kuzey Kıbrıs'ın farklı bölgelerindeki muhasebe sisteminin kusurlarından dolayı bunu yapmayı başarsanız bile, gelecekte bu gerçeğin ortaya çıkması durumunda olumsuz sonuçlar doğabilir. ikinci mülkü olası cezalarla birlikte üçüncü bir tarafa satma veya yeniden tescil etme yükümlülüğü ile.
Bir geliştiriciden gayrimenkul satın alan ve mevcut satış sözleşmelerini tescil ettirmeyen yabancılar ne yapmalıdır?
Yasa koyucu, yasanın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 6 aylık bir süre sağlar; bu süre zarfında, alım satım sözleşmesinin belirlenen prosedüre uygun olarak kaydedilmesi gerekir. Yabancının birden fazla alım-satım sözleşmesi olması durumunda bunu Bakanlar Kuruluna bildirmeyi ve satış bedelinin %1'ini ödemeyi taahhüt eder. Bu süre içinde yapmazsa 6 ay daha ek süre verilecek ama ücret artık yüzde 1 değil yüzde 3 olacak. Aksi takdirde para cezasına çarptırılacaksınız. Yabancı alıcının yurt dışında bulunması halinde bu durum mahkeme yoluyla ispatlanarak vergi ve harçların ödenmesi için ek süre elde edilebilir.
Ruhsatı aldıktan sonra 6 ay içerisinde tapuyu devretmezsem ne olur?
Önceki izin iptal edilecek ve başvuru ücretinin iki katı tutarında yeniden başvuru yapılması gerekecektir. Bir kişi iki defadan fazla izin başvurusunda bulunamaz.
Ödenecek emlak vergisi tutarı nasıl hesaplanacak?
Vergi, alım satım sözleşmesinde belirtilen değer üzerinden hesaplanacaktır. Sözleşmede, arazi kadastrosunda belirlenen kadastro değerinden daha düşük bir değer belirtilmesi durumunda vergi, kadastro değerine göre hesaplanacaktır. Örneğin sözleşmede 1+1'in maliyeti 50.000 £ olarak belirtiliyor ve bu tür nesnelerin kadastro değeri 80.000 £ olarak belirtiliyor, bu da verginin kadastrodan hesaplanacağı anlamına geliyor.
Kısaca özetlemek gerekirse, yabancıların tek parça gayrimenkul satın alma hakları aynı kaldı, vergiler artmadı, sadece satın alma başvurusunda bulunurken bir kerelik ücret eklendiğini söyleyebilirim. Yabancının bir mülk üzerinde mülkiyet hakkı (satın alma sırasında tapu devri) alması ve satın alma izni almak için İçişleri Bakanlığı'na izin belgesi ibraz etmesi zorunlu hale geldi. Bu, bir yabancının satın alınan konuta ilişkin haklarının güvenliğinin garantisidir.
sözleşmelerin nasıl kaydedileceğini anlamak için Kanun'un Uygulanmasına İlişkin Talimatları (genelge) yayınlamaktadır
Makale Kuzey Kıbrıs Hukuk Bürosu avukatlarının katılımıyla hazırlanmış olup, yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Özel nitelikte sorularınız varsa, şirketimizin ortakları da dahil olmak üzere Kuzey Kıbrıs'ta faaliyet gösteren avukatlarla iletişime geçmelisiniz.
