Nowelizacja z dnia 21 maja 2024 r. ustawy o nabywaniu nieruchomości i najmie długoterminowym przez cudzoziemców wprowadziła pewne dostosowania do dotychczas obowiązującej procedury.
Główny cel nowelizacji prawa: zapłata podatków przez wszystkich uczestników rynku i zamknięcie istniejących luk w przepisach prawa, zapewnienie ochrony praw kupujących przed bezprawnymi działaniami sprzedawców (deweloperów i właścicieli) oraz uzyskanie praw własności , utworzenie cywilizowanego rynku nieruchomości z przejrzystymi i zrozumiałymi dla wszystkich jego uczestników warunkami, uzyskanie prawdziwych i oficjalnych statystyk dotyczących budowy i zakupu mieszkań, minimalizacja negatywnych konsekwencji i wyprowadzenie aktywów finansowych na rynku nieruchomości Cypru Północnego z szarej strefy .
Państwo wzmacnia kontrolę nad obowiązkową rejestracją wszelkich umów sprzedaży i przenoszenia własności nabywanych nieruchomości, zarówno przez Turków cypryjskich, jak i obcokrajowców.
Kluczowe punkty:
1. Cudzoziemcy (obywatele wszystkich krajów: Niemiec, USA, Kanady, Polski, Anglii, Ukrainy, Rosji, Kazachstanu, Białorusi , Litwy i innych) z wyjątkiem obywateli krajów uznających Cypr Północny (obecnie jest to tylko Turcja ) mają prawo do kupić jeden z typów nieruchomości: 1 dom prywatny lub 1 mieszkanie lub 1 działkę o wartości 1 den (1338 m2) lub 1 dom prywatny na działce o powierzchni do 3300 m2. Można jednak zarejestrować 1 nieruchomość ze wspólnym udziałem 3 cudzoziemców.
2. Cudzoziemcy - obywatele krajów uznających Cypr Północny (na razie jest to Turcja) mają prawo nabyć 3 mieszkania (nie domy prywatne).
3. Cudzoziemcom zabrania się nabywania na własność gruntów rolnych i leśnych.
4. Cudzoziemcom zabrania się nabywania gruntów objętych wspólnym tytułem.
5. W jednym projekcie (kompleksie) dopuszcza się sprzedaż 80% obiektów obcokrajowcom i 20% obiektów obywatelom Cypru Północnego i krajów go uznających (Turcja). Spośród nich nie więcej niż 50% przedmiotów musi zostać sprzedanych obywatelom tego samego kraju lub krewnym pierwszego stopnia (ojciec, matka, dziecko)
6. W celach inwestycyjnych cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości w branżach: służba zdrowia, przemysł, edukacja, turystyka, rolnictwo, budownictwo i sprzedaż. Jednocześnie wpłać co najmniej 20 milionów euro na konto w lokalnym banku, wykorzystaj kapitał w ciągu 2 lat i sprzedaj taką inwestycję nie wcześniej niż 5 lat.
7. Deweloperzy już na etapie budowy mają obowiązek uzyskać nie tylko pozwolenie na budowę , ale także kat irtifak koçan (wstępny podział domu na piętra i mieszkania na działce) wraz z wniesieniem składki na rzecz Stowarzyszenia Budowniczych (która została nie zrobione wcześniej). Jest to dodatkowe zabezpieczenie dla nabywców zagranicznych w postaci gwarancji otrzymania tytułu własności (prawa własności) po zakończeniu budowy.
8. Składając wniosek o wydanie zezwolenia na zakup do Rady Ministrów, standardowy pakiet dokumentów: zaświadczenie o niekaralności, plan sytuacyjny, tytuł własności, paszporty itp.) będzie wymagał umowy kupna-sprzedaży oraz faktur w celu zrozumienia harmonogramu i bilansu płatniczego do czasu uzyskania pozwolenia. do dokumentów dotyczących nieruchomości należy dołączyć kat irtifak koçan lub kat mulkiyeti
9. Wszelkie opłaty i podatki kupujący i sprzedający zobowiązani są uiścić w terminie 60 dni od dnia opublikowania zezwolenia w Dzienniku Urzędowym. (Obecnie zezwolenia dla cudzoziemców wydawane są przez okres 1 roku, dla obywateli Turcji w ciągu 3 tygodni). Jeżeli kupujący nie dokonał pełnej zapłaty za nieruchomość, wówczas od momentu całkowitej zapłaty będzie liczone 6 miesięcy. Jeżeli przeniesienie własności nie jest możliwe ze względu na postępowanie sądowe, należy je przeprowadzić w terminie 1 miesiąca od wydania postanowienia sądu.
10. Umowy powiernicze zawarte po 21 maja 2024 r. są nieważne, a dotychczasowe powiernictwo należy zarejestrować w ciągu 75 dni roboczych.
Kary:
Za nieprzestrzeganie ustalonych zasad kara wynosi od kwoty minimalnej do 500 minimalnego wynagrodzenia ,
Jakie dodatkowe opłaty czekają zagranicznych nabywców w związku z wejściem w życie nowego prawa?
Dodatki obejmują opłatę za złożenie wniosku do Ministra o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Pozostałe podatki pozostają bez zmian, czyli 6% rejestracja w TAPU, 0,5% opłata skarbowa w urzędzie skarbowym oraz 6% przeniesienie własności. Nie zapomnij także o jednorazowej zapłacie przez pierwszego kupującego 5% podatku VAT oraz podatku transformatorowego.
Ile wynosi opłata za uzyskanie pozwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca?
0,5 (połowa) ustalonej płacy minimalnej ( 17,035 TL ). Jeżeli kupujący ponownie ubiega się o zezwolenie, płaci podwójną stawkę , czyli jedną płacę minimalną ( 34,070 TL ).
Jaką kwotę podatku muszą zapłacić właściciele, którzy zarejestrowali umowę kupna-sprzedaży w TAPU przed 2023 rokiem, płacąc jedynie 0,5% opłaty skarbowej?
Określona kategoria cudzoziemców będzie musiała zapłacić 12% przy przeniesieniu tytułu własności na swoje nazwisko, a także 5% VAT, jeśli nie został wcześniej zapłacony.
Jaką kwotę podatku muszą zapłacić właściciele, którzy zarejestrowali umowę kupna-sprzedaży w TAPU (księga wieczysta) po lutym 2023 r. przed wejściem w życie nowych przepisów, czyli płacąc 6% w TAPU przy rejestracji i 0,5% opłaty skarbowej w podatku?
Pozostałe 6% płatne jest w momencie przeniesienia tytułu własności.
Jaką kwotę podatku muszą zapłacić właściciele, którzy zakupią nieruchomości po 21.05.24 ?
6% przy wpisie do księgi wieczystej (TAPU), 0,5% opłaty skarbowej w urzędzie skarbowym, 6% przy przeniesieniu własności.
Czy możliwe jest zawarcie umów powierniczych dla inwestorów chcących nabyć 2 lub więcej nieruchomości?
Nowe zmiany w prawie zabraniają rejestracji nowych umów powierniczych z prawnikami na Cyprze Północnym. Ustawodawca chce także, aby prawnicy ujawniali informacje o zawartych wcześniej umowach powierniczych. W konsekwencji nabywcy mogą zostać zobowiązani do zarejestrowania swojej nieruchomości zgodnie z wcześniej ustalonymi wymogami: 1 nieruchomość na osobę. Cudzoziemcy, którzy nabyli kilka nieruchomości, mają obowiązek sprzedać lub przerejestrować drugą i kolejne nieruchomości osobom bliskim lub innym osobom w celu dokończenia rejestracji umów lub przeniesienia tytułu własności do tych nieruchomości.
Co powinni zrobić zagraniczni nabywcy, którzy wcześniej kupili i zarejestrowali na swoje nazwisko w TAPU dwie nieruchomości?
Jak wskazano powyżej, zagraniczni nabywcy, którzy nabyli kilka nieruchomości na własne nazwisko, mają obowiązek sprzedać jedną z nich lub zarejestrować ją na nazwisko osób bliskich lub osób trzecich.
Jeżeli zagraniczny nabywca posiada dwa paszporty z różnych krajów, czy może zarejestrować w każdym paszporcie po jednej nieruchomości?
Lepiej tego nie robić, bo w tej chwili, nawet jeśli uda się to zrobić ze względu na niedoskonałość systemu księgowego w różnych regionach Cypru Północnego, to w przyszłości, jeśli ten fakt zostanie ujawniony, mogą wystąpić niekorzystne konsekwencje z obowiązkiem sprzedaży lub przerejestrowania drugiej nieruchomości osobie trzeciej z ewentualnymi karami.
Co powinni zrobić cudzoziemcy, którzy kupili nieruchomość od dewelopera i nie zarejestrowali istniejących umów sprzedaży?
Ustawodawca przewiduje okres 6 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy, w ciągu którego należy zarejestrować umowę kupna-sprzedaży zgodnie z ustaloną procedurą. Jeżeli cudzoziemiec posiada więcej niż 1 umowę kupna-sprzedaży, zobowiązuje się powiadomić o tym Radę Ministrów i zapłacić 1% kwoty sprzedaży. Jeśli nie zrobi tego w tym terminie, dostaje dodatkowe 6 miesięcy, ale opłata nie będzie już wynosić 1%, ale 3%. W przeciwnym razie grozi Ci kara grzywny. Jeżeli zagraniczny nabywca ma siedzibę za granicą, można to udowodnić na drodze sądowej i uzyskać dodatkowy czas na uiszczenie podatków i opłat.
Co się stanie jeśli nie przeniosę tytułu w terminie 6 miesięcy od otrzymania zezwolenia?
Poprzednie zezwolenie zostanie anulowane i konieczne będzie ponowne złożenie wniosku za podwójną opłatą za złożenie wniosku. Jedna osoba nie może ubiegać się o zezwolenie więcej niż dwukrotnie.
W jaki sposób będzie obliczana kwota należnego podatku od nieruchomości?
Podatek zostanie obliczony od wartości określonej w umowie kupna-sprzedaży. Jeżeli w umowie wskazano wartość niższą od wartości katastralnej, która została ustalona w katastrze gruntów, wówczas podatek zostanie naliczony w oparciu o wartość katastralną. Przykładowo w umowie koszt 1+1 określono na 50 000 funtów, a wartość katastralna takich obiektów wynosi 80 000 funtów, co oznacza, że podatek będzie naliczany na podstawie katastru.
Podsumowując, mogę powiedzieć, że uprawnienia cudzoziemców do nabycia jednej nieruchomości pozostały takie same, podatki nie wzrosły, a jedynie przy składaniu wniosku o zakup doliczano jedynie jednorazową opłatę. Obowiązkiem cudzoziemca stało się nabycie prawa własności (przeniesienie tytułu własności przy zakupie) do nieruchomości oraz złożenie do Ministra Spraw Wewnętrznych zezwolenia w celu uzyskania zezwolenia na zakup. Stanowi to gwarancję bezpieczeństwa praw cudzoziemca do zakupionego mieszkania.
W tej chwili agencje rządowe (kaaster gruntów) publikują Instrukcje stosowania PRAWA (genelge) , aby zrozumieć, jak rejestrować umowy.
Artykuł został przygotowany przy udziale prawników z Kancelarii Prawnej Cypru Północnego i ma charakter wyłącznie informacyjny. Jeżeli masz pytania o charakterze prywatnym, powinieneś skontaktować się z praktykującymi prawnikami na Cyprze Północnym, w tym z partnerami naszej firmy.
