![דיני מקרקעין בצפון קפריסין](https://nicyprus.com/wp-content/uploads/2024/05/%D0%B7%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%BD-%D0%BE-%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-%D0%BD%D0%B0-%D0%A1%D0%B5%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%BD%D0%BE%D0%BC-%D0%9A%D0%B8%D0%BF%D1%80%D0%B5.webp "חוק חדש מ-21 במאי 2024 לרכישת נדל"ן בצפון קפריסין על ידי זרים 1")
תיקונים מיום 21.5.2024 לחוק רכישת מקרקעין וחכירה ארוכת טווח על ידי זרים ערכו התאמות מסוימות בהליך הקיים בעבר.
המטרה העיקרית של התיקונים לחוק: תשלום מיסים על ידי כל משתתפי השוק וסגירת פרצות קיימות של אי ציות לחוקים, הבטחת הגנה על זכויות הקונים מפני פעולות בלתי חוקיות של מוכרים (מפתחים ובעלים) וקבלת זכויות בעלות. , היווצרות שוק נדל"ן מתורבת עם תנאים שקופים ומובנים לכל משתתפיו, השגת סטטיסטיקות אמיתיות ורשמיות של דיור שנבנה ונרכש, מזעור השלכות שליליות והשארת נכסים פיננסיים בשוק הנדל"ן של צפון קפריסין מהאזור האפור .
המדינה מחזקת את הפיקוח על רישום החובה של כל חוזי המכר והעברת הבעלות על נדל"ן שנרכש, הן על ידי קפריסאים טורקים והן על ידי אזרחים זרים.
נקודות מפתח:
1. לזרים (אזרחי כל המדינות: גרמניה, ארה"ב, קנדה, פולין, אנגליה, אוקראינה, רוסיה, קזחסטן, בלארוס , ליטא ואחרים) למעט אזרחים של מדינות המכירות בצפון קפריסין (כרגע זו רק טורקיה ) יש זכות רכישת אחד מסוגי הנדל"ן: בית פרטי 1 או דירה אחת או מגרש 1 בגודל דניום 1 (1,338 מ"ר) או בית פרטי 1 על מגרש של עד 3,300 מ"ר. עם זאת, ניתן לרשום נכס אחד בהשתתפות משותפת של 3 זרים.
2. זרים - לאזרחי מדינות המכירות בצפון קפריסין (בינתיים זו טורקיה) יש זכות לרכוש 3 דירות (לא בתים פרטיים).
3. נאסר על זרים לרכוש בעלות על אדמות חקלאיות וייעור.
4. נאסר על זרים לרכוש קרקעות בעלות בעלות משותפת.
5. בפרויקט אחד (מתחם) מותר למכור 80% מהחפצים לזרים ו -20% מהחפצים לאזרחי צפון קפריסין ולמדינות המכירות בו (טורקיה). מתוכם, לא יותר מ-50% מהחפצים חייבים להימכר לאזרחי אותה מדינה או קרובי משפחה מדרגה ראשונה (אבא, אם, ילד)
6. להשקעה, אזרחים זרים יכולים לרכוש נדל"ן במגזרים הבאים: בריאות, תעשייה, חינוך, תיירות, חקלאות, בנייה ומכירות אינם נכללים. במקביל, הפקידו לפחות 20 מיליון יורו לחשבון בבנק מקומי, השתמשו בהון תוך שנתיים ומכרו השקעה כזו לא לפני 5 שנים.
7. יזמים נדרשים כעת בשלב הבנייה לקבל לא רק היתר בנייה , אלא גם kat irtifak koçan (חלוקה ראשונית של בית לקומות ודירות על מגרש) בתשלום אגרה להתאחדות הקבלנים (שהייתה לא נעשה בעבר). זוהי הגנה נוספת לרוכשים זרים בקבלת בעלות מובטחת (זכויות בעלות) לאחר סיום הבנייה.
8. בהגשת בקשה להיתר רכישה למועצת השרים, חבילת מסמכים סטנדרטית: תעודת העדר עבר פלילי, תכנית אתר, כותרת, דרכונים וכדומה) תחייב הסכם רכישה ומכירה וחשבוניות על מנת להבין את לוח הזמנים ומאזן התשלומים עד למועד קבלת האישור. , יש לצרף kat irtifak koçan או kat mulkiyeti למסמכים של הנכס
9. כל האגרות והמיסים ישולמו על ידי הקונה והמוכר תוך 60 יום לאחר פרסום ההיתר בעיתון הרשמי. (כרגע, ההיתרים לזרים מעובדים במשך שנה, עבור אזרחים טורקים תוך 3 שבועות). במידה והקונה לא שילם את מלוא התשלום עבור הנכס, אזי ייספרו 6 חודשים לאחר התשלום המלא. אם העברת הבעלות אינה אפשרית עקב הליכים משפטיים, יש לבצעה תוך חודש לאחר מתן החלטת בית המשפט.
10. הסכמי נאמנות של עו"ד שנכרתו לאחר 21 במאי 2024 בטלים ויש לרשום נאמנויות נוכחיות תוך 75 ימי עבודה.
עונשים:
בגין אי עמידה בכללים שנקבעו, הקנס נע בין סכומי מינימום ל-500 שכר מינימום ,
אילו תשלומים נוספים עומדים בפני קונים זרים עקב כניסת החוק החדש לתוקף?
תשלומים נוספים כוללים אגרה עבור הגשת בקשה למשרד לאישור רכישת מקרקעין על ידי זר. שאר המסים נותרים ללא שינוי, כלומר 6% רישום ב-TAPU, 0.5% מס בולים במיסוי ו-6% העברת בעלות. כמו כן, אל תשכחו את התשלום החד פעמי על ידי הקונה הראשון של 5% מע"מ ומס שנאים.
כמה עולה התשלום עבור קבלת אישור רכישת נדל"ן על ידי זר?
0.5 (מחצית) משכר המינימום שנקבע ( 17.035 TL ). אם הקונה מבקש שוב היתר, הוא משלם כפול מהתשלום הנקוב, כלומר שכר מינימום אחד ( 34.070 ש"ח ).
איזה סכום מס חייבים לשלם על ידי בעלים שרשמו הסכם רכישה ומכירה בטאפו (רישום מקרקעין) לפני 2023, בתשלום של 0.5% מס בולים בלבד?
הקטגוריה המצוינת של זרים תצטרך לשלם 12% בעת העברת התואר על שמם, וכן 5% מע"מ אם הוא לא שולם בעבר.
איזה סכום מס נדרשים לשלם בעלים שרשמו הסכם רכישה ומכירה ב-TAPU (רישום מקרקעין) לאחר פברואר 2023 לפני כניסת הכללים החדשים לתוקף, כלומר, תשלום של 6% ב-TAPU בעת הרישום ו-0.5% מס בולים. במס?
6% הנותרים יש לשלם עם העברת הבעלות.
איזה סכום מס חייבים לשלם על בעלים שרוכשים מקרקעין לאחר 21/05/24 ?
6% ברישום בטאבו, 0.5% מס בולים במיסוי, 6% בהעברת בעלות.
האם ניתן לערוך הסכמי נאמנות למשקיעים המעוניינים לרכוש 2 נכסי נדל"ן ומעלה?
שינויים חדשים בחוק אוסרים על רישום הסכמי נאמנות חדשים עם עורכי דין בצפון קפריסין. המחוקק גם רוצה שעורכי דין יחשפו מידע על הסכמי נאמנות שנסגרו בעבר. כתוצאה מכך, קונים עשויים להידרש לרשום את המקרקעין שלהם בהתאם לדרישות שנקבעו קודם לכן: נכס אחד ליחיד. זרים אשר רכשו מספר נכסי נדל"ן נדרשים למכור או לרשום מחדש את הנכסים השניים והבאים לקרובים או לאנשים אחרים על מנת להשלים את רישום החוזים או העברת זכויות בנכסים אלו.
מה צריכים לעשות קונים זרים שרכשו ורשמו שני נכסי נדל"ן על שמם ב-TAPU?
כפי שצוין לעיל, קונים זרים אשר רכשו מספר נכסים על שמם נדרשים למכור אחד מהם או לרשום אותו על שם קרובי משפחה או צדדים שלישיים.
אם לקונה זר יש שני דרכונים ממדינות שונות, האם הוא יכול לרשום מקרקעין אחד לכל דרכון?
עדיף לא לעשות זאת, כי כרגע, גם אם תצליח לעשות זאת בשל חוסר השלמות של מערכת החשבונאות באזורים שונים של צפון קפריסין, אז בעתיד, אם עובדה זו תתגלה, עשויות להיות השלכות שליליות. עם החובה למכור או לרשום מחדש את הנכס השני לצד שלישי עם קנסות אפשריים.
מה צריכים לעשות אותם זרים שרכשו מקרקעין מיזם ולא רשמו חוזי מכר קיימים?
המחוקק קובע פרק זמן של 6 חודשים ממועד כניסת החוק לתוקף, במהלכה יש צורך ברישום הסכם הרכישה והמכירה בהתאם לנוהל שנקבע. אם יש לזר יותר מ-1 הסכם רכישה ומכירה, הוא מתחייב להודיע על כך למועצת השרים ולשלם 1% מסכום המכירה. אם לא יצליח בתוך תקופה זו, נותנים לו תוספת של 6 חודשים, אך האגרה כבר לא תהיה 1%, אלא 3%. אחרת, אתה צפוי לקנס. אם הקונה הזר נמצא בחו"ל, ניתן להוכיח זאת באמצעות בית המשפט ולקבל זמן נוסף לתשלום מיסים ואגרות.
מה אם לא אעביר את התואר תוך 6 חודשים מיום קבלת ההיתר?
ההיתר הקודם יבוטל ויהיה צורך להגישו מחדש בכפל אגרת הבקשה. אדם אחד לא יכול להגיש בקשה להרשאה יותר מפעמיים.
כיצד יחושב גובה הארנונה לתשלום?
המס יחושב על השווי הנקוב בהסכם הרכישה והמכירה. במידה והחוזה מצביע על שווי נמוך מהערך הקדסטרי, אשר נקבע על ידי קבר הקרקע, אזי יחושב המס על פי השווי הקדסטרי. לדוגמה, החוזה מציין את העלות של 1+1 כ-50,000 ליש"ט, והערך הקדסטרלי של חפצים מסוג זה הוא 80,000 ליש"ט, כלומר המס יחושב מהקבורה.
לסיכום בקצרה, אני יכול לומר שזכויות הזרים לרכישת מקרקעין אחד נותרו בעינה, המסים לא עלו, ונוספה רק עמלה חד פעמית בהגשת בקשה לרכישה. חלה חובה על זר לקבל זכויות בעלות (העברת בעלות ברכישה) בנכס ולהגיש היתר למשרד הפנים לקבלת היתר רכישה. זוהי ערובה לביטחון זכויותיו של זר בדיור הנרכש.
כרגע, סוכנויות ממשלתיות (קבר קרקע) מפרסמות הנחיות ליישום החוק (genelge) על מנת להבין כיצד לרשום חוזים.
המאמר הוכן בשיתוף עורכי דין ממשרד עורכי הדין של צפון קפריסין והוא למטרות מידע בלבד. אם יש לך שאלות בעלות אופי פרטי, עליך לפנות לעורכי דין עוסקים בצפון קפריסין, לרבות שותפים של החברה שלנו.
