أدخلت التعديلات المؤرخة 21 مايو 2024 على قانون شراء العقارات والإيجار طويل الأجل للأجانب بعض التعديلات على الإجراء الحالي.
الهدف الرئيسي من تعديلات القانون: دفع الضرائب من قبل جميع المشاركين في السوق وسد الثغرات الموجودة لعدم الالتزام بالقوانين، وضمان حماية حقوق المشترين من الإجراءات غير القانونية للبائعين (المطورين والمالكين) والحصول على حقوق الملكية تشكيل سوق عقاري متحضر بشروط شفافة ومفهومة لجميع المشاركين فيه، والحصول على إحصائيات حقيقية ورسمية للمساكن التي يتم بناؤها وشرائها، وتقليل العواقب السلبية وترك الأصول المالية في سوق العقارات في شمال قبرص من المنطقة الرمادية .
وتعمل الدولة على تعزيز الرقابة على التسجيل الإلزامي لجميع عقود البيع ونقل ملكية العقارات المشتراة، سواء من قبل القبارصة الأتراك أو المواطنين الأجانب.
النقاط الرئيسية:
1. الأجانب (المواطنون من جميع البلدان: ألمانيا والولايات المتحدة الأمريكية وكندا وبولندا وإنجلترا وأوكرانيا وروسيا وكازاخستان وبيلاروسيا وليتوانيا وغيرها ) باستثناء مواطني الدول التي تعترف بشمال قبرص (حاليًا تركيا ) لديهم الحق في شراء أحد أنواع العقارات: منزل خاص واحد أو شقة واحدة أو قطعة أرض بمساحة 1 دينيوم (1338 م2) أو منزل خاص واحد على قطعة أرض تصل مساحتها إلى 3300 م2. ومع ذلك، يمكن تسجيل عقار واحد بمشاركة مشتركة من قبل 3 أجانب.
2. الأجانب - يحق لمواطني الدول التي تعترف بشمال قبرص (في الوقت الحالي تركيا) شراء 3 شقق (وليس منازل خاصة).
3. يحظر على الأجانب تملك الأراضي الزراعية والحرجية.
4. يُحظر على الأجانب شراء الأراضي ذات الملكية المشتركة.
5. في مشروع واحد (مجمع) يُسمح ببيع 80% من القطع للأجانب و 20% من القطع لمواطني شمال قبرص والدول التي تعترف بها (تركيا). ويجب ألا يتم بيع أكثر من 50% من هذه القطع لمواطني نفس البلد أو أقارب من الدرجة الأولى (الأب، الأم، الطفل).
6. للاستثمار، يمكن للمواطنين الأجانب شراء العقارات في القطاعات التالية: الرعاية الصحية والصناعة والتعليم والسياحة والزراعة والبناء والمبيعات مستبعدة. وفي الوقت نفسه، قم بإيداع ما لا يقل عن 20 مليون يورو في حساب في أحد البنوك المحلية، واستخدم رأس المال في غضون عامين وبيع هذا الاستثمار في موعد لا يتجاوز 5 سنوات.
7. يُطلب من المطورين الآن في مرحلة البناء ليس فقط الحصول على تصريح بناء ، ولكن أيضًا الحصول على kat irtifak koçan (التقسيم الأولي للمنزل إلى طوابق وشقق على قطعة أرض) مع دفع رسوم لجمعية البنائين (التي كانت لم يتم ذلك من قبل). هذه حماية إضافية للمشترين الأجانب في ضمان استلام حق الملكية (حقوق الملكية) بعد الانتهاء من البناء.
8. عند تقديم طلب للحصول على تصريح شراء إلى مجلس الوزراء، فإن مجموعة قياسية من المستندات: شهادة عدم وجود سجل جنائي، مخطط الموقع، الملكية، جوازات السفر، وما إلى ذلك) ستتطلب اتفاقية شراء وبيع وفواتير من أجل لفهم الجدول الزمني وميزان المدفوعات بحلول وقت الحصول على الإذن. ، يجب إرفاق kat irtifak koçan أو kat mulkiyeti بمستندات العقار
9. يجب على المشتري والبائع دفع جميع الرسوم والضرائب خلال 60 يومًا من نشر التصريح في الجريدة الرسمية. (حاليًا، تتم معالجة التصاريح للأجانب خلال عام واحد، وللمواطنين الأتراك في غضون 3 أسابيع). إذا لم يسدد المشتري كامل ثمن العقار، فسيتم احتساب 6 أشهر بعد السداد الكامل. إذا لم يكن من الممكن نقل الملكية بسبب الإجراءات القانونية، فيجب أن يتم ذلك خلال شهر واحد من صدور قرار المحكمة.
10. تعتبر اتفاقيات ائتمان المحامين التي تم إبرامها بعد 21 مايو 2024 باطلة ويجب تسجيل الصناديق الحالية خلال 75 يوم عمل.
ضربات الجزاء:
في حالة عدم الالتزام بالقواعد المقررة، تتراوح الغرامة من الحد الأدنى إلى 500 الحد الأدنى للأجور ،
ما هي المدفوعات الإضافية التي سيواجهها المشترون الأجانب بسبب دخول القانون الجديد حيز التنفيذ؟
تشمل المدفوعات الإضافية رسوم تقديم طلب إلى الوزارة للحصول على إذن لشراء العقارات من قبل أجنبي. تبقى الضرائب المتبقية دون تغيير، أي 6٪ تسجيل مع الطابو، 0.5٪ رسوم دمغة لدى مكتب الضرائب، و 6٪ نقل الملكية. ولا تنس أيضًا الدفع لمرة واحدة من قبل المشتري الأول بنسبة 5٪ ضريبة القيمة المضافة وضريبة المحولات.
ما هي تكلفة الحصول على إذن شراء العقارات من قبل أجنبي؟
0.5 (نصف) الحد الأدنى للأجور ( 17.035 ليرة تركية ). إذا أعاد المشتري التقدم بطلب للحصول على تصريح، فإنه يدفع ضعف المبلغ المحدد، أي الحد الأدنى للأجور ( 34.070 ليرة تركية ).
ما هو مقدار الضريبة التي يجب أن يدفعها المالكون الذين سجلوا اتفاقية شراء وبيع في الطابو (سجل الأراضي) قبل عام 2023، مع دفع 0.5٪ فقط من رسوم الدمغة؟
ستحتاج الفئة المحددة من الأجانب إلى دفع 12% عند نقل الملكية باسمهم، بالإضافة إلى 5% ضريبة القيمة المضافة إذا لم يتم دفعها مسبقًا.
ما هو مبلغ الضريبة المطلوب دفعه من قبل المالكين الذين سجلوا اتفاقية شراء وبيع في الطابو (سجل الأراضي) بعد فبراير 2023 قبل دخول القواعد الجديدة حيز التنفيذ، أي دفع 6٪ في الطابو عند التسجيل و0.5٪ رسوم دمغة في الضريبة؟
أما نسبة الـ 6% المتبقية فهي مستحقة عند نقل الملكية.
ما مقدار الضريبة التي يجب أن يدفعها أصحاب العقارات الذين يشترون العقارات بعد 21/05/24 ؟
6% عند التسجيل في السجل العقاري (الطابو)، 0.5% رسوم دمغة في مكتب الضرائب، 6% عند نقل الملكية.
هل يمكن إبرام اتفاقيات ثقة للمستثمرين الذين يرغبون في شراء عقارين أو أكثر؟
التغييرات الجديدة في القانون تحظر تسجيل اتفاقيات ثقة جديدة مع المحامين في شمال قبرص. يريد المشرع أيضًا من المحامين الكشف عن المعلومات المتعلقة باتفاقيات الثقة المبرمة مسبقًا. ونتيجة لذلك، قد يُطلب من المشترين تسجيل عقاراتهم وفقًا للمتطلبات المحددة مسبقًا: عقار واحد لكل فرد. يتعين على الأجانب الذين قاموا بشراء العديد من العقارات بيع أو إعادة تسجيل العقارات الثانية واللاحقة للأقارب أو الأشخاص الآخرين من أجل استكمال تسجيل العقود أو نقل ملكية هذه العقارات.
ما الذي يجب على المشترين الأجانب الذين سبق لهم شراء وتسجيل عقارين عقاريين باسمهم لدى الطابو أن يفعلوا؟
كما هو موضح أعلاه، يتعين على المشترين الأجانب الذين قاموا بشراء العديد من العقارات باسمهم الخاص بيع أحدها أو تسجيله باسم أقاربهم أو أطراف ثالثة.
إذا كان المشتري الأجنبي لديه جوازي سفر من دول مختلفة، فهل يمكنه تسجيل قطعة عقار واحدة لكل جواز سفر؟
من الأفضل عدم القيام بذلك، لأنه في الوقت الحالي، حتى لو تمكنت من القيام بذلك بسبب عيوب النظام المحاسبي في مناطق مختلفة من شمال قبرص، ففي المستقبل، إذا تم الكشف عن هذه الحقيقة، فقد تكون هناك عواقب سلبية مع الالتزام ببيع أو إعادة تسجيل العقار الثاني لطرف ثالث مع فرض عقوبات محتملة.
ماذا يجب على الأجانب الذين اشتروا عقارات من أحد المطورين ولم يسجلوا عقود البيع الحالية أن يفعلوا؟
وحدد المشرع فترة 6 أشهر من تاريخ دخول القانون حيز التنفيذ، ويجب خلالها تسجيل اتفاقية الشراء والبيع وفقا للإجراءات المتبعة. إذا كان لدى الأجنبي أكثر من اتفاقية شراء وبيع واحدة، فإنه يتعهد بإخطار مجلس الوزراء بذلك ودفع 1٪ من مبلغ البيع. إذا لم يقم بذلك خلال هذه الفترة، فسيتم منحه 6 أشهر إضافية، لكن الرسوم لن تكون 1٪، بل 3٪. خلاف ذلك، سوف تخضع لغرامة. إذا كان المشتري الأجنبي متواجدًا في الخارج، فيمكن إثبات ذلك من خلال المحكمة ويمكن الحصول على وقت إضافي لدفع الضرائب والرسوم.
ماذا لو لم أقوم بنقل الملكية خلال 6 أشهر من استلام التصريح؟
سيتم إلغاء التصريح السابق وسيلزم إعادة تقديمه بمضاعفة رسوم الطلب. لا يجوز لشخص واحد أن يتقدم بطلب للحصول على إذن أكثر من مرتين.
كيف سيتم حساب مبلغ ضريبة الأملاك المستحقة؟
سيتم احتساب الضريبة على القيمة المحددة في اتفاقية الشراء والبيع. إذا أشار العقد إلى قيمة أقل من القيمة المساحية التي تم تحديدها من قبل السجل العقاري، فسيتم احتساب الضريبة على أساس القيمة المساحية. على سبيل المثال، يشير العقد إلى تكلفة 1+1 بمبلغ 50.000 جنيه إسترليني، والقيمة المساحية لهذه الأشياء هي 80.000 جنيه إسترليني، مما يعني أنه سيتم حساب الضريبة من المساحية.
باختصار، أستطيع أن أقول إن حقوق الأجانب في شراء قطعة واحدة من العقارات ظلت كما هي، ولم تزد الضرائب، وتم إضافة رسم لمرة واحدة فقط عند تقديم طلب الشراء. أصبح من الضروري للأجنبي الحصول على حقوق الملكية (نقل الملكية عند الشراء) للعقار وتقديم تصريح إلى وزارة الداخلية للحصول على تصريح شراء. وهذا ضمان لأمن حقوق الأجنبي في السكن الذي تم شراؤه.
في الوقت الحالي، تصدر الوكالات الحكومية (السجل العقاري) تعليمات لتطبيق القانون (genelge) لفهم كيفية تسجيل العقود.
تم إعداد المقال بمشاركة محامين من مكتب شمال قبرص القانوني وهو لأغراض إعلامية فقط. إذا كانت لديك أسئلة ذات طبيعة خاصة، فيجب عليك الاتصال بالمحامين الممارسين في شمال قبرص، بما في ذلك شركاء شركتنا.
