Поправки от 21.05.2024 в ЗАКОН о покупке недвижимого имущества и долгосрочной аренде иностранцами внесли некоторые коррективы в ранее существовавший порядок.
Основная цель поправок в закон: уплата всеми участниками рынка налогов и прикрытие существующих лазеек неисполнения законов, обеспечение защиты прав покупателей от неправомерных действий продавцов (застройщиков и собственников) и получение права собственности, формирование цивилизованного рынка недвижимости с прозрачными и понятными условиями для всех его участников, получение реальной и официальной статистики строящегося и приобретаемого жилья, минимизация негативных последствий и уход финансовых активов на рынке недвижимости Северного Кипра из серой зоны.
Государство усиляет контроль за обязательностью регистрации всех договоров купли-продажи и переводов права собственности на приобретаемые объекты недвижимости, как турками-киприотами, так и иностранными гражданами.
Основные положения:
1. Иностранцы (граждане всех стран: Германии, США, Канады, Польши, Англии, Украины, России, Казахстана, Беларуси, Литвы и других) кроме граждан стран, признающих Северный Кипр (в настоящий момент это только Турция) имеют право приобрести один из типов объекта недвижимости: 1 частный дом или 1 квартиру или 1 земельный участок размером 1 денюм (1.338 м2) или 1 частный дом на участке до 3.300 м2. Однако 1 объект недвижимости может быть оформлен при долевом участии на 3-х иностранцев.
2. Иностранцы — граждане стран признающих Северный Кипр (пока это Турция) имеют право приобрести 3 квартиры (не частных домов).
3. Иностранцам запрещено приобретать в собственность земли сельскохозяйственного и лесного назначения.
4. Иностранцам запрещено покупать земли с долевым титулом.
5. В одном проекте (комплексе) разрешено продавать 80% объектов для иностранцев и 20% объектов для граждан Северного Кипра и стран, его признающих (Турция). Из них не более 50% объектов должны быть проданы гражданам одной страны или родственникам первой линии (отец, мать, ребенок)
6. Для инвестиций иностранные граждане могут приобрести недвижимость в следующих секторах: здравоохранение, промышленность, образование, туризм, сельское хозяйство, исключено в сфере строительства и продаж. При этом внести не менее 20 млн евро на счет в местном банке, использовать капитал в течение 2 лет и продать такую инвестицию не раньше истечения 5-ти лет.
7. Застройщики отныне обязаны на этапе строительства получать не только разрешение на строительство, но и kat irtifak koçan (предварительная разбивка дома на этажи и квартиры на земельном участке) с уплатой сбора в Ассоциацию строителей (чего ранее не делали). Это является дополнительной защитой иностранных покупателей в гарантированном получении титула (права собственности) после окончания строительства.
8. При подаче заявления на получение разрешения на покупку в Совет Министров в стандартный пакет документов: справка об отсутствии судимости, план участка, титул, паспорта и прочее) потребуется договор купли-продажи и счета-фактуры, чтобы понимать график и остаток платежей к моменту получения разрешения. Также на момент подачи к документам на объект недвижимости должен прилагаться kat irtifak koçan или kat mulkiyeti.
9. Все сборы и налоги уплачиваются покупателем и продавцом в течение 60 дней после публикации разрешения в Официальном вестнике. (В настоящий момент разрешения для иностранцев рассматриваются свыше 1 года, для граждан Турции в течение 3 недель). Если покупатель не произвел полную оплату за объект недвижимости, то 6 месяцев будут отсчитываться после полной оплаты. Если перевод права собственности не возможен из-за судебных разбирательств, его нужно осуществить в срок 1 месяц после выхода судебного решения.
10. Трастовые соглашения с адвокатами, которые заключены после 21 мая 2024 года считаются недействительными, а текущие трасты подлежат регистрации в течение 75 рабочих дней.
Штрафные санкции:
За несоблюление установленных правил предусмотрен штраф от минимальных сумм до 500 МЗП,
Какие дополнительные платежи возникают у иностранных покупателей в связи с вступлением в силу нового закона?
Из дополнительных платежей возникает пошлина за подачу заявления в Министерство на получение разрешения на покупку недвижимости иностранцем. Остальные налоги остаются неизменными, то есть 6% регистрация в ТАПУ, 0,5% гербовый сбор в налоговой, и 6% перевод титула. Также не забываем про единоразовую уплату первым покупателем НДС 5% и трансформаторного сбора.
Какой размер составляет платеж на получение разрешения на покупку иностранцем недвижимости
0,5 (половина) установленного размера минимальной заработной платы (17.035 TL). Если покупатель повторно подает на получение разрешения то уплачивает двойной размер указанного платежа, то есть одну минимальную заработную плату (34.070 TL).
Какой размер налога обязаны уплатить собственники, зарегистрировавшие договор купли-продажи в ТАПУ (земельном кадастре) до 2023 года с уплатой только гербового сбора 0,5%?
Указанной категории иностранцев необходимо будет уплатить 12% при переводе титула на свое имя, а также 5% НДС если ранее он не был оплачен.
Какой размер налога обязаны уплатить собственники, зарегистрировавшие договор купли-продажи в ТАПУ (земельном кадастре) после февраля 2023 года до вступления в силу новых правил, то есть с уплатой 6% в ТАПУ при регистрации и гербовый сбор 0,5% в налоговой?
Подлежит уплате оставшиеся 6% при переводе титула.
Какой размер налога обязаны уплатить собственники, которые приобретают объект недвижимости после 21.05.24?
6% при регистрации в земельном кадастре (ТАПУ), 0,5% гербовый сбор в налоговой, 6% при переводе титула.
Можно ли заключать трастовые договоры инвесторам, которые хотят приобрести 2 и более объекта недвижимости?
Новые изменения в закон запрещают регистрировать новые трастовые договоры с адвокатами на территории Северного Кипра. Также законодатель хочет, чтобы адвокаты раскрыли сведения о ранее заключенных трастовых договорах. Следствием этого может возникнуть обязанность покупателей зарегистрировать свои объекты недвижимости в соответствии с установленными ранее требованиями: 1 объект на одно физическое лицо. Иностранцы, которые приобрели несколько объектов недвижимости, обязаны продать или переоформить 2-й и последующие объекты на родственников или иных лиц, чтобы завершить регистрацию договоров или перевод титулов на указанные объекты.
Что делать иностранным покупателям, которые ранее приобрели и зарегистрировали в ТАПУ два объекта недвижимости на свое имя?
Как указал выше, иностранные покупатели которые приобрели несколько объектов недвижимости на свое имя, обязаны продать один из них либо оформить на родственников или третьих лиц.
Если иностранный покупатель имеет два паспорта разных стран, может ли оформить на каждый из паспортов по одному объекту недвижимости?
Так лучше не делать, поскольку в моменте если у вас и получится так сделать из-за несовершенства системы учета в разных регионах Северного Кипра, то в будущем при выявлении данного факта могут быть неблагоприятные последствия с обязанностью продать или переоформить второй объект на третье лицо с возможными штрафными санкциями.
Что делать тем иностранцам, кто приобрел объекты недвижимости у застройщика и не произвел регистрацию имеющихся договоров купли-продажи?
Законодатель предоставляет период 6 месяцев c момента вступления закона в силу, в течение которых нужно произвести регистрацию договора купли-продажи в соответствии с установленным порядком. Если у иностранца более 1 договора купли-продажи, он обязуется известить об этом Совет Министров и оплатить 1% с суммы продажи. Если не успевает в этот срок, то ему предоставляется дополнительно 6 месяцев, однако сбор составит уже не 1%, а 3%. В противном случае будут подвергнуты штрафу. Если иностранный покупатель находится за границей, то через суд можно это доказать и получить еще дополнительное время для оплаты налогов и сборов.
Если я не сделаю перевод титула в течение 6 месяцев после получения разрешения?
Предыдущее разрешение аннулируется и необходимо будет заново подавать с удвоением размера платежа за подачу заявления. Более двух раз одному человеку подавать разрешение нельзя.
Как будет рассчитываться сумма налога за объект недвижимости, подлежащая уплате?
Налог будет рассчитываться от стоимости, указанной в договоре купли-продажи. Если в договоре будет указана стоимость ниже кадастровой, которую определил земельный кадастр, то расчет налога будет произведен от кадастровой стоимости. Например, в договоре указана стоимость 1+1 как 50.000£, а кадастровая стоимость подобных объектов составляет 80.000£, значит налог будет рассчитан от кадастровой.
Подводя кратко итоги, могу сказать, что права иностранцев на покупку одного объекта недвижимости остались прежними, налоги не повышались, а добавлен только разовый сбор при подаче заявления на покупку. Обязательным стали получение иностранцем права собственности (перевод титула при покупке) на объект недвижимости и обязательная подача разрешения в МВД на получение разрешения на покупку. Это является гарантией безопасности прав иностранца на приобретаемое жилье.
В настоящий момент государственные органы (земельный кадастр) выхода Инструкции по применению ЗАКОНА (genelge), чтобы понимать как осуществлять регистрацию договоров.
Статья подготовлена с участием адвокатов адвокатского бюро Северного Кипра и носит информативный характер. При возникновении вопросов частного характера следует обращаться к практикующим адвокатам Северного Кипра, в том числе и партнерам нашей компании.
