В последние годы цифровые валюты совершили революцию во многих сферах нашей жизни, предоставив новые возможности не только для инвестирования, но и оплаты товаров и услуг. Отцом криптовалюты можно по праву считать биткоин. Созданная на его основе система блокчейн делает любые транзакции открытыми, недорогими и быстрыми. Но не смотря на очевидные преимущества криптовалют понадобилось более 10 лет с момента записи первого блока биткоина, чтобы операции с ним пришли и в сферу недвижимости)
Первая попытка провести сделку купли-продажи за BTC имела место в 2013 году в Канаде. Реальная сделка за криптовалюту состоялась лишь в 2017 году. В последующем, в связи с учётом геополитических факторов, ограничений на уровне госорганов разных стран и периода пандемии COVID криптовалюта прочно вошла в обиход не только квалифицированных крипто энтузиастов, но и обычных людей.
С каждым годом расширяется список государств, признавших практическую пользу криптовалют. Самым первым в мире стал Сальвадор, который в сентябре 2021 года узаконил биткоин как платёжное средство и начал покупать криптовалюту. Кстати, по состоянию на 2024 год прибыль Сальвадор с учётом выросшего курса BTC составила свыше 3 млн долларов США. Такие государства как Арабские Эмираты (ОАЭ), Франция и Испания позволяют легально использовать в качестве платёжного средства криптовалюту при расчётах за аренду автомобилей. Германия, Таиланд и Южный Кипр разрешают сделки между физлицами и компаниями в сфере недвижимости за криптовалюты.
Теперь давайте более подробно разберём, как осуществляются операции с криптовалютой на примере конкретных стран.
Португалия: Оазис для крипто инвесторов
Португалия выделяется своей лояльностью к криптовалютам. Страна не только освободила операции с крипто активами от налогообложения, но и позволяет регистрировать сделки с недвижимостью при переводе монет непосредственно продавцу, что делает её привлекательной для крипто инвесторов.
ОАЭ: Инновации в традициях
В ОАЭ, несмотря на запрет прямых расчётов в криптовалютах, существуют механизмы позволяющие проводить сделки с недвижимостью через конвертацию крипто активов в фиатные деньги.
Обычно застройщики или брокеры взаимодействуют с обменниками криптовалют, комиссия которых составляет от 1 до 3% от суммы обмена. Поскольку фиатными деньгами разрешено привезти до 10.000$, а срок исполнения банковских SWIFT-переводов может растянуться от нескольких недель до месяца, крипто валютные операции через обменники являются одним из часто используемых способов быстрой и надёжной доставки денег. Это подчёркивает гибкость и инновационный подход страны к новым финансовым инструментам, делая рынок недвижимости доступным для крипто инвесторов.
Таиланд: Баланс между инновациями и регулированием
Таиланд, приняв легализацию криптовалют в 2018 году, занял консервативную позицию в 2022, запретив использование цифровых монет как средство платежа, но не уменьшив интерес к инвестициям в эту сферу. Сложившаяся практика включает в себя работу через посредников и P2P-платформы для проведения сделок, что позволяет обойти ограничения и сохранить интерес к крипто инвестициям в недвижимость.
Местные агентства недвижимости и девелоперы (застройщики) предлагают несколько способов. Клиент переводит криптовалюту на кошелёк посредника, который в свою очередь за вычетом комиссии совершает перевод на счёт клиента с зарубежного счета посредника или в некоторых случаях денежные средства вносятся посредником от имени покупателя напрямую на счёт застройщика или продавца.
Второй вариант сделки через P2P сервис биржи: покупатель из России отправляет рубли на банковский счёт посредника, открытый в Российской Федерации, после чего посредник перечисляет валюту застройщику. Биржа выступает в качестве гаранта исполнения данной финансовой операции, оставляя себе в качестве вознаграждение за оказанную услугу комиссию от 5 до 10%.
Германия: Полное признание
Германия стоит в авангарде признания криптовалют, полностью легализовав транзакции с биткоинами. Немецкий рынок недвижимости открыт для криптотранзакций, что делает страну одним из самых привлекательных европейских направлений для криптоинвесторов.
Грузия: Неопределённость и возможности
Грузия, не имея четкого регулирования криптоплатежей, представляет собой поле возможностей для инвесторов. Инвестиции не облагаются налогами, что в сочетании с отсутствием строгих ограничений создает привлекательную среду для крипто транзакций. Платежи в криптовалюте не запрещены, однако в контрактах указывать оценку стоимости объектов недвижимости в криптомонетах нельзя. Инвесторы предварительно совершают обмен крипто активов на фиатные деньги через посредников (обменники).
Черногория: Криптоцентр Балкан
Черногория демонстрирует лояльное отношение к криптовалютам, разрешая покупку любых товаров, включая недвижимость, за цифровые активы. Это стремление стать криптоцентром региона отражает макроэкономические стратегии страны по привлечению иностранных инвестиций.
Сингапур: Открытость инновациям
Сингапур, признавая криптовалюты и не облагая сделки с ними налогом, поддерживает свой имидж одного из самых инновационных финансовых центров мира. Купля-продажа недвижимости за крипто активы без участия посредников подчёркивает открытость страны к новым финансовым инструментам.
Республика Кипр: Строгость регулирования
На Южном Кипре, в отличие от многих европейских стран, крипто валютные транзакции в сфере недвижимости под запретом. Центробанк страны активно противостоит использованию цифровых активов в расчётах, что заставляет застройщиков и покупателей прибегать к услугам агентств недвижимости для конвертации крипто активов через иностранные биржи.
Турция: Спрос в условиях ограничений
Несмотря на запрет расчётов в криптовалютах, в Турции сохраняется высокий спрос на цифровые активы из-за экономических условий. Частные сделки с недвижимостью, в которых активы обмениваются на бирже, позволяют обойти ограничения и поддерживать интерес к крипто инвестициям. Этому способствует высокая инфляция в стране местного платёжного средства — турецкой лиры. Только с 2023 по апрель 2024 года учётная ставка Центрального Банка Турции выросла с 7,5 до 50%.
Поэтому не только иностранные инвесторы, но и местное население Турции, а это не много ни мало 8 млн человек, предпочитают хранить накопления в цифровых активах. Процедура покупки недвижимости за криптовалюту обычно выглядит следующим образом: между продавцом (застройщик или физлицо) и покупателем составляется договор купли-продажи в валюте или турецких лирах. Покупатель через посредников: агента, биржу или обменник меняет цифровые монеты на фиатные деньги, который переводит продавцу самостоятельно или через агентство.
Размер комиссий за транзакцию варьируется от 4 до 5%. После передачи денег продавцу нотариус удостоверяет договор купли-продажи и направляет его на регистрацию с последующей выдачей покупателю TAPU свидетельства о праве на собственность.
Северный Кипр: Средиземноморский рынок оборота криптоактивов
Дальше всех в этом направлении продвинулась Турецкая Республика Северный Кипр (ТРСК), разрешая взаиморасчёты в криптовалюте не только за недвижимость, но и за другие виды товаров и услуг: автомобили, бытовая техника и электроника, одежда, обувь и прочее. В каждом городе Северного Кипра: Фамагуста, Гирне, Лефкоша, Искеле или Гюзельюрт, можно насчитать более десятка различных пунктов обмена криптовалют.
Вы можете спокойно прийти в любой из них и совершить обмен монет BTC, ETH или стейблкоинов USDT или USDC, на фиатную валюту: доллары США, евро или британские фунты. Подобные компании открываются и регистрируются в государственных органах и действуют совершенно легально. Для этого вида деятельности не требуется специальная лицензия, делая этот бизнес доступным для иностранных граждан, однако есть ряд условий, обязательных для открытия юридического лица.
Почему Северный Кипр?
Северный Кипр привлекает внимание инвесторов, благодаря своему выгодному географическому положению, умеренному климату, и, что немаловажно, лояльному отношению к разного рода платёжным средствам. Поскольку остров Кипр входил ранее в состав британской колонии здесь помимо норм англо-саксонского права сохранились расчёты, в том числе за недвижимость, в британских фунтах.
Официальной валютой Северного Кипра является турецкая лира, вместе с тем в свободном обороте используются и принимаются в качестве оплаты британский фунт, евро и доллар США. Не оставлена без внимания и пользуется популярностью криптовалюта — BTC и USDT.
Принятые в последнее время санкции и другие ограничения в отношении финансового и банковского сектора отдельных стран, влекущие невозможность осуществления иностранными инвесторами SWIFT-переводов на Северный Кипр, способствуют активизации крипто валютных операций.
Преимущества покупки недвижимости за криптовалюту на Северном Кипре.
Ключевыми преимуществами такой покупки являются сокращение времени на оформление сделок, экономия на банковских комиссиях и возможность избежать налоговых издержек. Многие застройщики Северного Кипра готовы напрямую принять у покупателя криптовалюту на свой счет, открытый на бирже или сотрудничают с официальными компаниями, занимающимися обменом криптовалют (крипто обменниками).
Это делает покупку недвижимости за криптовалюту особенно привлекательной для многих инвесторов, в частности из России и Беларуси. Комиссия за перевод из криптовалюты в фиатные деньги, например из USDT в доллар США составляет от 1,5 до 3%.
Аналогичным образом, вы можете вывести свои деньги через криптовалюту при продаже недвижимости на Северном Кипре или положить фиатные деньги на банковский счёт и далее отправить посредством SWIFT перевода в страну назначения, в которой открыт ваш личный счёт.
Как выбрать недвижимость на Северном Кипре для покупки криптовалютой?
Выбор недвижимости – процесс, требующий внимательного изучения рынка, понимания своих потребностей и возможностей. Рекомендации по выбору объекта, а также важность профессионального юридического сопровождения сделки не могут быть недооценены.
Уточняйте у местных девелоперов возможность расчёта за недвижимость криптовалютой. Обращайтесь в официальные агентства недвижимости или лицензированным адвокатам для юридического сопровождения сделки купли-продажи.
Пользуйтесь услугами зарегистрированных на территории Северного Кипра крипто обменников для осуществления обмена криптовалюты в фиатные деньги и обратно.
Процесс покупки недвижимости за криптовалюту на Северном Кипре
Этапы реализации сделки, начиная от выбора объекта до регистрации права собственности, включают в себя ряд важных шагов, которые необходимо знать и правильно выполнять.
- Первое, самостоятельно или с помощью агентства недвижимости определитесь с выбором района Северного Кипра, комплекса, конкретного жилья и застройщика.
- Второе, перед заключением договора купли-продажи проговорите с застройщиком все существенные условия договора, включая способ и порядок оплаты. Для проведения сделки и проверки ее юридической чистоты на предмет различных обременений объекта недвижимости настоятельно рекомендуем привлечь лицензированного адвоката или адвокатское бюро. На соблюдение всех юридических процессов адвокату потребуется от одной недели до месяца, чтобы выйти на этап подписания обеими сторонами договора купли-продажи. В 2024 году на законодательном уровне ужесточился порядок заключения сделок с недвижимостью на Северном Кипре, обязывающий принимать участие адвокатов во всех сделках.
- Третье, после проверки объекта недвижимости и подготовки всех документов для выхода на сделку покупатель совершает перевод криптовалюты (эквивалентно фиатной стоимости, указанной в договоре купли-продажи по курсу на день совершения сделки) напрямую на счёт застройщика. Если застройщик не принимает криптовалюту в качестве платёжного средства, покупатель совершает обмен криптовалюты в фиат через посредников: биржу или крипто обменник, и далее наличные деньги вносит в кассу или на расчётный счёт продавца. Для осуществления прозрачности и безопасности проводимых финансовых операций для покупателя будет важно участие агентства недвижимости и адвоката. В день совершения оплаты участники сделки подписывают договор купли-продажи.
- Четвёртое, покупатель самостоятельно или посредством адвоката либо агентства недвижимости (на основании выданной доверенности) в течение 21 дня регистрирует договор купли-продажи в земельном кадастре и налоговом органе по месту расположения объекта недвижимости, с уплатой соответствующих налогов и сборов
Риски покупки недвижимости за криптовалюту на Северном Кипре и как их минимизировать
Как и любая финансовая операция, покупка недвижимости за криптовалюту несёт в себе определённые риски, включая волатильность криптовалют и юридические сложности. Рассмотрим, как можно минимизировать эти риски.
- Первое, во избежание резких курсовых колебаний криптовалют используйте для расчетов не BTC или ETH, а стейблкоины, например USDT TRC-20.
- Второе, привлекайте для совершения сделки купли-продажи официальное агентство недвижимости и лицензированного адвоката, которые помогут правильно составить схему сделки и порядок проведения расчётов с использованием криптовалюты.
- Третье, для обмена криптовалюты в фиатные деньги обращайтесь только в обменник цифровых валют, официально зарегистрированный на территории Северного Кипра и имеющий юридический адрес и физический офис, а также положительные отзывы и рекомендации от других клиентов.
Что нужно знать перед покупкой недвижимости за криптовалюту?
На Северном Кипре стоимость недвижимости в договорах купли-продажи фиксируется в фиатной валюте: турецкие лиры, британские фунты, евро и доллары США. Криптовалюта может использоваться как средство обмена на фиатные деньги при покупке недвижимости на Северном Кипре. Для обмена цифровых активов в фиат на Северном Кипре зарегистрированы официально пункты обмена криптовалют.
Какие юридические аспекты следует учесть?
Законодательно на Северном Кипре расчёты в криптовалюте за недвижимость с фиксацией их стоимости в договорах купли-продажи не предусмотрены. Вместе с тем здесь на законных основаниях открываются и существуют юридические лица (пункты обмена), которые могут совершать операции по обмену криптовалют.
Можно ли получить ипотеку в криптовалюте?
Нет, на Северном Кипре ипотека и любые виды рассрочки в криптовалюте не практикуются. От застройщика или банка можно получить беспроцентную рассрочку или кредит в фиатной валюте: турецкие лиры, доллары США, евро или британские фунты.
Как обеспечивается безопасность таких сделок?
Наиболее надежный способ обеспечения безопасности сделок купли-продажи недвижимости с использованием криптовалют — это привлечение лицензированного адвоката и официального агентства недвижимости.
Возможен ли возврат криптовалюты при расторжении сделки?
Нет, таких прецедентов на Северном Кипре не имело место, поскольку обычно в договорах купли-продажи прописывается стоимость объектов недвижимости в фиатных деньгах: турецкие лиры, британские фунты, евро или долларах США.
Какие прогнозы на будущее рынка недвижимости с использованием криптовалют?
Рынок недвижимости Северного Кипра с каждым годом развивается активнее, предлагая для будущих инвесторов удобные, быстрые и надёжные способы для перевода своих денег не только в фиатном, но и цифровом выражении.
Заключение: Взгляд в будущее
Покупка недвижимости за криптовалюту на Северном Кипре открывает новые горизонты для инвесторов, желающих максимально использовать потенциал цифровых финансов. Рассмотрев все аспекты такой покупки, можно с уверенностью сказать, что будущее за цифровыми инновациями в сфере недвижимости.
